Priklausomai nuo sutarties dalyvių poreikių ir galimybių, nekilnojamo turto rinka yra lokalizuota ir segmentuota. Nekilnojamo turto rinkos segmentacija – tai jos padalinimas į vienarūšes pirkėjų grupes. Remiantis segmentavimu gali būti išskiriami nekilnojamo turto požymiai atitinkamam jo klasifikavimui.
Nekilnojamo turto rinką galima klasifikuoti pagal tokius skirtingus požymius:
Pagal geografinį veiksnį: kiekvienas regionas, rajonas gali atstovauti atskirai rinkai, skirtinguose miesto rajonuose gali būti skirtingos rinkos sąlygos.
Pagal kainą: brangaus nekilnojamojo turto rinka, masinė, palyginus su nebrangaus nekilnojamo turto rinka.
Pagal investavimo motyvus: pajamas duodančio nekilnojamo turto rinka, nekilnojamo turto rinka su vertės padidėjimo potencialu, mokesčių priedanga.
Pagal nuosavybės teisės tipą: neapribotos nuosavybės teisės; servitutai; teisės į žemės gelmes; teisės į nuomą, teisė dalyvauti kondominimuose (teisinė nuosavybės forma, pagal kurią objektas dalijamas į privačios nuosavybės elementus bei bendros nuosavybės elementus); ūkininkavimo teisė; operatyvinio valdymo teisė; uzufrukto teisė ir kitos nuosavybės teisės.
Vienas iš pagrindinių rinkos specializuotų segmentų, susijusių su nuosavybės teise, yra:
Ūkinės paskirties nuosavybė, įtraukiant miškus, laukus, sodus, tvenkinius ir t. t.
Gyvenamosios paskirties nuosavybė, įtraukiant didelių kvartalų nuosavus namus su žemės priklausiniais, individualūs gyvenamieji namai, butai pastoviam, sezoniniam ar laikinam gyvenimui.
Komercinės paskirties nuosavybė, įtraukiant ofisus, prekybos, sandėliavimo patalpas, aukštos technologijos objektai, biznio parkai, moksliniai – techniniai parkai.
Nekilnojamo turto rinkos įtaka efektyviai ekonomikos plėtrai
Optimalus ir efektyvus nekilnojamojo turto išteklių panaudojimas – pagrindinis besikuriančios nekilnojamojo turto rinkos pranašumas. Fiziniai asmenys bei kompanijos, valdančios nekilnojamąjį turtą nuosavybės teisėmis, turi potencialų turto šaltinį. Toks turtas gali duoti kapitalą, kurį ekonomika didina ir plėtoja. Ekonomikos galimybė realizuoti šią nepanaudotą vertę – tiesioginė nekilnojamojo turto rinkos efektyvumo funkcija.
Nekilnojamojo turto rinkos plėtra taip pat padidina darbo jėgos mobilumą šalies viduje, kadangi žmonėms lengviau persikelti gyventi į regioninius centrus, kur yra daugiau laisvų darbo vietų, jei jie turi galimybę įsigyti gyvenamąjį plotą. Kita vertus, tai padeda sumažinti ekonominę kvalifikuotų specialistų profesionalų, kurie ieško darbo ir gyvenamojo ploto kitose šalyse, migraciją iš šalies.
Išsivysčiusios rinkos ekonomikos šalyse pagrindinė nekilnojamojo turto rinkos funkcija – žemės ir statinių paskirstymas ir perskirstymas – yra bene svarbiausias įnašas į ekonominės gerovės kūrimą. Rinka yra priemonė, užtikrinanti galimybę naudotis nekilnojamuoju turtu ir garantuoja jo pasirinkimą pagal rūšį, vietą, valdymo ir naudojimo sąlygas visuose ūkio sektoriuose. Efektyvi nekilnojamojo turto rinka daro įtaką ekonomikos plėtrai tokiose srityse:
Gamybinė veikla. Daugeliui gamybinės veiklos sričių reikalinga žemė. Vystantis ir klestint šalies ekonomikai, reikalingas mechanizmas, užtikrinantis gamybos sektoriui galimybę efektyviai naudotis žemės resursais. Tai reiškia, jog žemė turi būti perskirstoma iš tų, kurie ją naudoja neefektyviai, tiems, kurie naudoja produktyviau. Rinkos sąlygomis įvairios šalys siekia gauti reikiamus resursus ir šiame procese vyksta nekilnojamojo turto perskirstymas. Suprantama, jog efektyviau dirbantys turto naudotojai yra turtingesni ir turi galimybę pasirinkti bei įsigyti jiems reikalingus objektus. Valstybės vaidmuo rinkos reguliavimo srityje turi būti minimalus ir užtikrinti teisingumą, bei vienodas galimybes visiems rinkos dalyviams. Bet kokia didesnė valstybės intervencija gali pakenkti rinkos pusiausvyrai, iškreipti resursų perskirstymo mechanizmą ir sumažinti jo efektyvumą.
Aprūpinimas būstu.
Kintanti užimtumo ir darbo vietų pasiūlos situacija reikalauja optimalaus darbo jėgos dislokavimo, atitinkančio darbo jėgos paklausą. Atvira būsto rinka skatina darbo išteklių geografinį mobilumą. Efektyvi nekilnojamojo turto rinka taip pat užtikrina galimybę pasirinkti pageidaujamos rūšies būstą pageidaujamoje vietoje ir pageidaujamomis sąlygomis. Žmonėms, norintiems įsigyti nuosavą būstą, rinka gali pasiūlyti finansinius resursus palankiomis sąlygomis, pavyzdžiui, panaudojant turto įkeitimo mechanizmą. Būsto rinkos aktyvumas yra plačiai pripažįstamas kaip šalies ekonominės plėtros barometras ir ekonominės gerovės rodiklis.
Investicijos. Brandi (išplėtota) nekilnojamojo turto rinka, sudarant galimybes investuoti į turtą, gali veikti kaip turto saugojimo priemonė, tais atvejais kai nekilnojamojo turto kainos didėja. Nekilnojamasis turtas yra viena iš konkurencingų investavimo priemonių. Galimybė investuoti į nekilnojamąjį turtą padidina investicijų portfelio asortimentą. Minėta, kad nekilnojamasis turtas turi tokių bruožų – ilgaamžiškumas ir nejudamumas, kuriais nepasižymi kitos investicijų rūšys. Šios savybės leidžia naudoti nekilnojamąjį turtą ilgalaikio aprūpinimo tikslais, pavyzdžiui, pensijų ar paveldėjimo.
Nekilnojamojo turto, kaip turtinių išteklių mobilizavimas.
Savininkas nekilnojamąjį turtą gali turėti jo nevaldydamas ir nenaudodamas. Tai atvejai, kai nekilnojamasis turtas naudojamas kaip užstatas. Turto kaip užstato naudojimas susieja tarpusavyje nekilnojamojo turto rinką ir finansų sektorių. Šalies ekonomikai tai gali turėti ir teigiamos ir neigiamos įtakos. Galimybė naudoti nekilnojamąjį turtą kaip užstatą leidžia firmoms ir būsto savininkams dalį savo turto panaudoti investicijoms arba vartojimui didinti ir daro teigiamą įtaką ekonomikai. Neigiamas poveikis atsiranda tada, kai dėl nekilnojamojo turto rinkos nuosmukio turtas kaip užstatas negali garantuoti reikiamų finansinių išteklių norint investuoti ir vartoti. Ekonominės krizės sąlygomis turto kaip užstato naudojimas gali dar pabloginti situaciją, padidinti infliaciją ir sukelti kitų neigiamų reiškinių. Dėl šios priežasties vyriausybė turi stebėti nekilnojamojo turto rinką ir, tais atvejais, kai rinkos situacija pradeda kenkti šalies makroekonominės politikos tikslams, imtis veiksmų ją koreguoti.
Santykis su finansų sektoriumi.
Bankininkystės sistema gali būti pernelyg priklausoma nuo nekilnojamojo turto rinkos. Nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis tokiais atvejais lemia, kad užstatyto turto vertė, palyginti su išduota paskola, tampa mažesnė ir nevykdomi skoliniai įsipareigojimai. Šie reiškiniai gali sukelti ne tik atskirų finansinių institucijų, bet ir visos šalies finansų sektoriaus krizę. Tai rodo būtinybę reguliuoti nekilnojamojo turto rinkos ir finansų sektoriaus ryšį.
