Nekilnojamo turto rinkos dalyviai

Pagrindiniai nekilnojamojo turto rinkos dalyviai yra:

  1. Pirkėjai ir pardavėjai.

    Tai plačiausia kategorija, į kurią įeina tiek privatūs asmenys, tiek firmos, investuotojai, statybos bendrovės. Visi jie turi skirtingus interesus, finansines galimybes, tačiau jie panašūs tuo, kad pasirodo rinkoje norėdami pirkti ar parduoti specifinį nekilnojamojo turto objektą.

  2. NT plėtros specialistai.

    Tai gali būti matininkai, planavimo specialistai, architektai. Pagrindinė jų paskirtis – paversti žemės sklypą patraukliunekilnojamojo turto objektu. Šie planavimo specialistai sukuria naujusnekilnojamojo turto objektus, atlieka suformuotų nekilnojamojo turto objektųpadalinimus, nustato galimą žemės sklypo panaudojimą, planuoja infrastruktūrą. Taip atsiranda konkurentabilus, turintis savo rinkos vertę žemės sklypas.

  3. NT brokeriai.

    Brokeriai vykdo nekilnojamojo turto pirkimą – pardavimą, nekilnojamojo turto marketingą, reklamuodami ar sukurdami kitokių pateikimo potencialiam pirkėjui ar investuotojui strategiją, ir t.t. Brokeriai randa pirkėjus ir pardavėjus rinkoje ir suveda juos kartu. Kaip ir vertintojai, brokeriai gali specializuotis tam tikrose nekilnojamojo turto rinkose, nes jie renka ir analizuoja daug informacijos, kurių galima pritaikyti tik tam tikros paskirties nekilnojamajam turtui. Komercinio ir gyvenamojo nekilnojamojo turto brokeriai turi analizuoti gyventojų skaičių, jų pajamas, ekonomines sąlygas, finansų ir mokesčių įstatymų Gamybinės paskirties nekilnojamojo turto brokeriai specializuojasi gamyklų, sandėlių, servisų pardavime, surinkdami informaciją apie vietovės ekonominę bazę, transportavimo sistemą, gamybos žaliavų tiekimo galimybes, darbo rinkos situaciją. Gali būti ir žemės ūkio paskirties žemės brokeriai, kurie turi išmanyti žemės dirbimą, augalininkystę ir gyvulininkystę, žemės ūkio produktų rinką, valstybės dotacijas ir t.t.

  4. Kadangi nekilnojamasis turtas yra brangus, didesnėdalis jo pirkimo išlaidųyra finansuojama imant kreditą. Tiek privačios, tiek ir valstybinės struktūros gali būti įtrauktos finansuojant nekilnojamąjįturtą. Bankai, įvairūs investicijųfondai, draudimo bendrovės siūlo paskolas būsto atnaujinimui, gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimui, dideliųkomercinių statiniųfinansavimui, naujoms statyboms kaip užstatąpriimdami nekilnojamojo turto objektus. Investuojant ar finansuojant nekilnojamąjįturtąsvarbu ištirti rizikos faktorius, teisingai įvertinti užstatomąobjektą, siūlyti palankias ir lanksčias kredito vykdymo sąlygas.
  5. Vertintojųpaslaugomis naudojasi beveik visi nekilnojamojo turtorinkos dalyviai. Priešperkant ar parduodant nekilnojamąjįturtąir pardavėjas, ir pirkėjas nori žinot jo vertęrinkoje. Investuotojai priešfinansuodami projektą nori žinoti jo investicinęvertę(naudojimo pajamųvertę). Brokeriai taip pat nepradės pardavinėti nekilnojamojo turto nežinodami jo rinkos vertės ir jos galimųpasikeitimųartimiausiu metu. Todėl vertintojųparuošimas apima nemažai finansinių žinių, jis turi išmanyti brokerio, statybininko darbą, žinoti su nekilnojamuoju turtu susijusius teisinius aktus ir be abejo nekilnojamojo turto vertinimo būdus.

Daugiau galite pasiskaityti: Nekilnojamo turto rinkos klasifikavimas

Patiko? Pasidalink

Nekilnojamo turto rinkos klasifikavimas

Priklausomai nuo sutarties dalyvių poreikių ir galimybių, nekilnojamo turto rinka yra lokalizuota ir segmentuota. Nekilnojamo turto rinkos segmentacija – tai jos padalinimas į vienarūšes pirkėjų grupes. Remiantis segmentavimu gali būti išskiriami nekilnojamo turto požymiai atitinkamam jo klasifikavimui.

Nekilnojamo turto rinką galima klasifikuoti pagal tokius skirtingus požymius:

Pagal geografinį veiksnį: kiekvienas regionas, rajonas gali atstovauti atskirai rinkai, skirtinguose miesto rajonuose gali būti skirtingos rinkos sąlygos.

Pagal kainą: brangaus nekilnojamojo turto rinka, masinė, palyginus su nebrangaus nekilnojamo turto rinka.

Pagal investavimo motyvus: pajamas duodančio nekilnojamo turto rinka, nekilnojamo turto rinka su vertės padidėjimo potencialu, mokesčių priedanga.

Pagal nuosavybės teisės tipą: neapribotos nuosavybės teisės; servitutai; teisės į žemės gelmes; teisės į nuomą, teisė dalyvauti kondominimuose (teisinė nuosavybės forma, pagal kurią objektas dalijamas į privačios nuosavybės elementus bei bendros nuosavybės elementus); ūkininkavimo teisė; operatyvinio valdymo teisė; uzufrukto teisė ir kitos nuosavybės teisės.

Vienas iš pagrindinių rinkos specializuotų segmentų, susijusių su nuosavybės teise, yra:

Ūkinės paskirties nuosavybė, įtraukiant miškus, laukus, sodus, tvenkinius ir t. t.

Gyvenamosios paskirties nuosavybė, įtraukiant didelių kvartalų nuosavus namus su žemės priklausiniais, individualūs gyvenamieji namai, butai pastoviam, sezoniniam ar laikinam gyvenimui.

Komercinės paskirties nuosavybė, įtraukiant ofisus, prekybos, sandėliavimo patalpas, aukštos technologijos objektai, biznio parkai, moksliniai – techniniai parkai.

Nekilnojamo turto rinkos įtaka efektyviai ekonomikos plėtrai

Optimalus ir efektyvus nekilnojamojo turto išteklių panaudojimas – pagrindinis besikuriančios nekilnojamojo turto rinkos pranašumas. Fiziniai asmenys bei kompanijos, valdančios nekilnojamąjį turtą nuosavybės teisėmis, turi potencialų turto šaltinį. Toks turtas gali duoti kapitalą, kurį ekonomika didina ir plėtoja. Ekonomikos galimybė realizuoti šią nepanaudotą vertę – tiesioginė nekilnojamojo turto rinkos efektyvumo funkcija.

Nekilnojamojo turto rinkos plėtra taip pat padidina darbo jėgos mobilumą šalies viduje, kadangi žmonėms lengviau persikelti gyventi į regioninius centrus, kur yra daugiau laisvų darbo vietų, jei jie turi galimybę įsigyti gyvenamąjį plotą. Kita vertus, tai padeda sumažinti ekonominę kvalifikuotų specialistų profesionalų, kurie ieško darbo ir gyvenamojo ploto kitose šalyse, migraciją iš šalies.

Išsivysčiusios rinkos ekonomikos šalyse pagrindinė nekilnojamojo turto rinkos funkcija – žemės ir statinių paskirstymas ir perskirstymas – yra bene svarbiausias įnašas  į ekonominės gerovės kūrimą. Rinka yra priemonė, užtikrinanti galimybę naudotis nekilnojamuoju turtu ir garantuoja jo pasirinkimą pagal rūšį, vietą, valdymo ir naudojimo sąlygas visuose ūkio sektoriuose. Efektyvi nekilnojamojo turto rinka daro įtaką ekonomikos plėtrai tokiose srityse:

Gamybinė veikla. Daugeliui gamybinės veiklos sričių reikalinga žemė. Vystantis ir klestint šalies ekonomikai, reikalingas mechanizmas, užtikrinantis gamybos sektoriui galimybę efektyviai naudotis žemės resursais. Tai reiškia, jog žemė turi būti perskirstoma iš tų, kurie ją naudoja neefektyviai, tiems, kurie naudoja produktyviau. Rinkos sąlygomis įvairios šalys siekia gauti reikiamus resursus ir šiame procese vyksta nekilnojamojo turto perskirstymas. Suprantama, jog efektyviau dirbantys turto naudotojai yra turtingesni ir turi galimybę pasirinkti bei įsigyti jiems reikalingus objektus. Valstybės vaidmuo rinkos reguliavimo srityje turi būti minimalus ir užtikrinti teisingumą, bei vienodas galimybes visiems rinkos dalyviams. Bet kokia didesnė valstybės intervencija gali pakenkti rinkos pusiausvyrai, iškreipti resursų perskirstymo mechanizmą ir sumažinti jo efektyvumą.

Aprūpinimas būstu.

Kintanti užimtumo ir darbo vietų pasiūlos situacija reikalauja optimalaus darbo jėgos dislokavimo, atitinkančio darbo jėgos paklausą. Atvira būsto rinka skatina darbo išteklių geografinį mobilumą. Efektyvi nekilnojamojo turto rinka taip pat užtikrina galimybę pasirinkti pageidaujamos rūšies būstą pageidaujamoje vietoje ir pageidaujamomis sąlygomis. Žmonėms, norintiems įsigyti nuosavą būstą, rinka gali pasiūlyti finansinius resursus palankiomis sąlygomis, pavyzdžiui, panaudojant turto įkeitimo mechanizmą. Būsto rinkos aktyvumas yra plačiai pripažįstamas kaip šalies ekonominės plėtros barometras ir ekonominės gerovės rodiklis.

Investicijos. Brandi (išplėtota) nekilnojamojo turto rinka, sudarant galimybes investuoti į turtą, gali veikti kaip turto saugojimo priemonė, tais atvejais kai nekilnojamojo turto kainos didėja. Nekilnojamasis turtas yra viena iš konkurencingų investavimo priemonių. Galimybė investuoti į nekilnojamąjį turtą padidina investicijų portfelio asortimentą. Minėta, kad nekilnojamasis turtas turi tokių bruožų – ilgaamžiškumas ir nejudamumas, kuriais nepasižymi kitos investicijų rūšys. Šios savybės leidžia naudoti nekilnojamąjį turtą ilgalaikio aprūpinimo tikslais, pavyzdžiui, pensijų ar paveldėjimo.

Nekilnojamojo turto, kaip turtinių išteklių mobilizavimas.

Savininkas nekilnojamąjį turtą gali turėti jo nevaldydamas ir nenaudodamas. Tai atvejai, kai nekilnojamasis turtas naudojamas kaip užstatas. Turto kaip užstato naudojimas susieja tarpusavyje nekilnojamojo turto rinką ir finansų sektorių. Šalies ekonomikai tai gali turėti ir teigiamos ir neigiamos įtakos. Galimybė naudoti nekilnojamąjį turtą kaip užstatą leidžia firmoms ir būsto savininkams dalį savo turto panaudoti investicijoms arba vartojimui didinti ir daro teigiamą įtaką ekonomikai.  Neigiamas poveikis atsiranda tada, kai dėl nekilnojamojo turto rinkos nuosmukio turtas kaip užstatas negali garantuoti reikiamų finansinių išteklių norint investuoti ir vartoti. Ekonominės krizės sąlygomis turto kaip užstato naudojimas gali dar pabloginti situaciją, padidinti infliaciją ir sukelti kitų neigiamų reiškinių. Dėl šios priežasties vyriausybė turi stebėti nekilnojamojo turto rinką ir, tais atvejais, kai rinkos situacija pradeda kenkti šalies makroekonominės politikos tikslams, imtis veiksmų ją koreguoti.

Santykis su finansų sektoriumi.

Bankininkystės sistema gali būti pernelyg priklausoma nuo nekilnojamojo turto rinkos. Nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis tokiais atvejais lemia, kad užstatyto turto vertė, palyginti su išduota paskola, tampa mažesnė ir nevykdomi skoliniai įsipareigojimai. Šie reiškiniai gali sukelti ne tik atskirų finansinių institucijų, bet ir visos šalies finansų sektoriaus krizę. Tai rodo būtinybę reguliuoti nekilnojamojo turto rinkos ir finansų sektoriaus ryšį.

Patiko? Pasidalink

Biurų rinka Panevėžyje

Nors mažesnių biuro patalpų poreikis yra, Panevėžyje nuo 2005 metų nebuvo pastatytas nė vienas naujas biuro pastatas. Manoma, kad to priežastis galėtų būti mažas atsiperkamumas jau trejus metus nekintanti nuomos kaina. Tokia padėtis truks dar mažiausiai metus .

Vilhelmantas Sereika, UAB „Ober-Haus Nekilnojamasis Turtas“ Panevėžio biuro vadovas, pasakoja, kad šiuo metu mieste užpildyta tik didelių patalpų nuomos rinka – 200-400 m2 biuro patalpų paklausos beveik nelikę. Tačiau 20-40 m2 dydžio biuro patalpų trūksta. Be to, naujesni biurai yra A klasės, tačiau nuomininkai dažniau ieško B klasės biuro patalpų.
„Dabar vyrauja tendencija – nedidelis biuras ir maža kaina“, – sako p. Sereika.
Bendrovės duomenimis, nuo praėjusių metų mažų biurų paklausa išaugo 20%, o didesnių – 70-120 m2 dydžio – sumažėjo apie 10%. Panevėžio biuro vadovo teigimu, net ir pačiame miesto centre yra dar neišnuomotų 200, 300 m2 patalpų. Tokia padėtis, p. Sereikos manymu, susiklostė dėl nepigių statybų ir nuomos kainos stabilumo. Panevėžyje biurų, taip pat ir prekybos patalpų nuomos kainos nesikeitė jau keletą metų. Tačiau statybos brango. Jo manymu, kainos ir artimiausioje ateityje neturėtų ryškiai kisti. „Tai gal kiek atbaido statytojus. Statybos brango, o atsiperkamumas liko toks pat, kaip ir prieš trejus metus.

Ką kalba nuomotojai

Nuomotojai kainas norėtų kelti, tik klausimas, ar nuomininkai išgalės mokėti. Tad dabar mieste statoma daugiau daugiabučių, o biurų statybai skiriama mažiau dėmesio“, – sako Panevėžio biuro vadovas. Tačiau planų statyti naujus biurus yra. Greičiausiai jau kitų metų pabaigoje „Babilono“ – „Miestas mieste“ – projekto plėtotojai turėtų pradėti statyti ir biurus.     Pono Sereikos žiniomis, jų turėtų būti nemažai ir žadama įvairaus dydžio. Be to, pramoniniame rajone – Pramonės gatvėje – UAB „Aulaukis“ turi planų rekonstruoti seną savo administracijos pastatą ir dalį patalpų nuomoti. Kol kas neaišku, koks likimas laukia buvusio AB „Ekranas“ administracijos pastato. „Kas bus su „Ekrano“ pastatu, sunku spręsti. Jei kažkas įsigis vien tik administracijos pastatą, greičiausiai jis bus skirtas nuomai. Jei kaina nebus didelė, išnuomoti nebus sunku“, – spėja jis. Ponas Sereika prognozuoja, kad kitais metais biurų paklausa išliks panaši, gal kiek vėl didėti turėtų mažesnių biurų poreikis.
„Mažų biurų paklausa visada buvo. Mažos įmonės, kurios dirba nuosavuose butuose, pamažu dirba, plečiasi, tad joms po kurio laiko reikia jau didesnių patalpų“, – sako jis.

Šaltinis: Gyvenamojo būsto rinka

Patiko? Pasidalink